隨著我國城市化建設進程邁入新階段，城市建設已從過去偏重追求增量的“粗放式發展”進入更加關注存量的“精細化運營”階段。城市更新通過賦能產業升級，提高存量資源的綜合使用效率，不斷提升城市能級，讓城市空間重獲生命力。城市更新已成為推動盤活存量、培育增量、提升質量的重要工作抓手。

天咨集團城市更新部積極響應國資委盤活存量資產的工作部署，將城市更新與盤活存量相結合，推進研究津灣廣場、五大道、廣播器材廠、天開科技園等存量資產盤活的路徑和關鍵點，賦能低效資產再放異彩。

（一）城市微更新—文商旅助力津灣廣場重煥異彩

天津津灣廣場作為融合現代化、歐式建筑于一體的高端商務商業聚集區，經歷10余年的發展后面臨業態老化、品牌競爭力下降、消費吸引力不足、空置率較高等問題，急需通過城市更新迭代轉型升級。城市更新部助力天津旅游集團通過商業資源導入、文旅活動助力，推動津灣游客集散中心及光影秀項目，通過“微更新、精提升”，基于“文化搭臺、旅游導入、商業變現”的更新理念，重塑津灣廣場天津文商旅新IP，打造600年城市文化會客廳、文商旅地標宣傳引流平臺及津門老字號打卡集合地，使津灣廣場及周邊地區重新煥發生機與活力。

項目堅持經營模式創新，引入社會資源和專業團隊，加強存量資產優化整合，提升項目運營管理能力，實現產權方、旅游經營權所有方、商業運營方的合作共贏，充分激發各方的積極性；以項目激活海河旅游資源和津灣廣場存量資源，以文化、旅游、商業為津灣廣場賦能，提升津灣廣場經濟和人文活力，提高存量資產效益。該項目的成功實施將為存量資產盤活和城市微更新提供積極的示范效應。

圖1  十一國慶期間津灣廣場燈光秀現場圖

（二）分散產權城更探索—五大道小洋樓街區提升研究

五大道歷史文化街區作為融合西方文化和中國傳統文化的重要載體和歷史印跡，被公認為天津市獨具特色的“萬國建筑博覽會”。但由于產權雜亂、空間狹小、配套不足，長期以來五大道的歷史文化資源一直沒有有效釋放。

受市重點項目工作辦邀請，城市更新部承接了“五大道區域城市更新項目謀劃”工作。為有效盤活五大道小洋樓資源、講好小洋樓生生不息故事、保護好五大道歷史風貌和慢生活方式，策劃從城市體檢入手，對五大道的空間肌理、建筑現狀、產權關系、歷史文物資源、閑置資源等開展診斷，梳理出其文化資源價值未充分挖掘、風貌建筑產權歸屬復雜、現狀空間難以適應片區功能快速迭代、片區交通問題日益凸顯等問題清單，基本傳承再現、保護利用、功能升級、價值提升，提出了文旅融合的旅游體驗和消費氛圍、歷史建筑保護利用“共建共治共享”、文化康養文化活力載體打造、歷史街區原真性保護、慢行交通的解決方案，激活五大道小洋樓的應有價值，并把錯配閑置的資源擺正、錯綜復雜的關系理順，且賦予新的內容和價值。經深入調查研究，形成了“五大道區域城市更新總體策劃---城市中心區多產權歷史街區更新模式研究”，為五大道的盤活提升進行了有益的探索，并提供了重要的借鑒。

圖2  五大道區域城市更新項目謀劃評審匯報現場圖

（三）低效土地利用——借力存量盤活相關政策探索可行路徑

2023年9月14日，自然資源部發布《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》（自然資發〔2023〕171號），提出以增量為主的土地資源開發轉到存量提效的重大決策，并將城中村和低效工業用地列為重點。為有效盤活低效土地，城市更新部綜合利用城市更新、片區開發、產業升級、工業技術改造等政策對其進行分類研究，探索借助城市更新政策，將城中村、低效工業用地等列入城市更新范圍，在滿足拆除比、拆建比等相關指標情況下，研究通過拆除新建、提升改造、產業賦能等方式盤活低效用地的可行路徑；探索原土地使用權人、再開發實施主體、政府土地儲備機構或者投資平臺通過重組、收購等方式，研究集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地塊的可行路徑；探索利用現有工業用地建設先進制造業、新基建、生產性及高科技服務業、產品改良、產學研合作、創業創新平臺等新產業、新業態，研究實施立體開發、復合用地，重新盤活利用原低效工業用地的可行路徑。

今后，城市更新部將進一步聚焦存量資源，致力于城市更新相關政策研究、項目實施模式創新、前期咨詢服務和項目過程管理咨詢，積極構建城市更新資源生態體系，助力城市更新項目孵化和落地實施，更好發揮城市更新作為存量資產盤活的重要作用，推動天津城市低效資源優化利用和產業升級發展。